+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
ГлавнаяАгентства недвижимостиИдентификация объекта оценки при оценке недвижимости

Идентификация объекта оценки при оценке недвижимости

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область

Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного рыночного метода ……………………………………………………………………… Наименование оцениваемого объекта: Недвижимое имущество — двухкомнатная квартира. Дата составления отчета: 06 — 12 августа года. Цель оценки: Определение рыночной стоимости по состоянию на 06 августа г. Перечень документов, представленных Заказчиком, отражающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Дорогие читатели!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Лекция 2 "Доходный подход в оценке недвижимости" (Озеров Е.С.)

Идентификация объекта оценки

Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков. Создавая лучшее, объединяем вместе! Годовой отчет. Нормативные документы Методики и публикации Ответы на вопросы Судебная практика Аналитика Литература. На настоящем этапе экономического развития России активно формируются вертикально-интегрированные структуры, совершаются сделки слияний и поглощений, сделки по выкупу акций у миноритарных акционеров и соответственно возрастает потребность в проведении работ по оценке рыночной стоимости пакетов акций предприятий.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте.

Это быстро и бесплатно! Банковский кризис июля года заставил многие банки обратить повышенное внимание на управление кредитными рисками и, в частности, на залоговое обеспечение выдаваемых кредитов. Ведущие банки придают большое значение проведению оценки залога. Оценка залога должна быть объективной, банк не заинтересован ни в занижении стоимости, ни в завышении, поскольку в одном случае рискует попасть на убытки, в другом случае — недополучить доход.

В этом случае оценщик выступает, образно говоря, как агент экономической безопасности, поскольку дефолт по кредиту приводит к негативным последствиям не только для банка, но и для вкладчиков и опосредованно наносит урон достаточно существенным секторам экономики. Привлечение сторонних оценщиков придает объективный характер оценке залога и уменьшает риски, связанные с неправильной оценкой.

Результатом работы оценщика является отчет об оценке. Являясь документом доказательственного значения, отчет должен соответствовать законодательно определенным требованиям. Помимо вывода об итоговой величине стоимости залога отчет содержит основания, допущения и ограничения, при которых эта стоимость была получена. Не каждый отчет об оценке, который заемщик предъявляет в банк, подходит для принятия решения о стоимости залога.

Практический опыт автора показывает, что основными причинами, по которым отчет об оценке нельзя использовать, являются: несоответствие отчета требованиям законодательства; неправильная идентификация объекта оценки; несоответствие цели оценки и вида определяемой стоимости задаче кредитования; неверный выбор подходов к оценке и неправильное согласование результатов.

Соответственно, чтобы отчет об оценке был полезным инструментом в процессе кредитования, позволял снижать кредитные риски, работник залогового подразделения или кредитный специалист должен знать основные требования к отчетам, а также правильно интерпретировать их содержание.

Законодательные требования к отчету об оценке В соответствии с Федеральным законом от Несоблюдение отчета требованиям законодательства может привести к потерям банка при обращении взыскания на залог. Но даже если отчет формально полностью соответствует требованиям законодательства, то одного этого еще недостаточно. Для того чтобы выводы отчета об оценке можно было использовать для определения стоимости залога, необходимо обратить внимание на содержание основных положений. Цель оценки В этом разделе отчета должно быть четко зафиксировано, что оценка проводилась именно для целей кредитования, а не для иных целей.

Правильно поставленная цель оценки определяет все дальнейшие процедуры оценки, вид определяемой стоимости, выбор подходов к оценке, технику расчетов.

Автору данной статьи из практики известен случай, когда в банк был представлен отчет, составленный для целей налогообложения. Соответственно все процедуры были направлены на расчет стоимости для фискальных целей, а не на расчет менового потенциала объекта.

В результате при обращении взыскания на залог банк понес убытки. В современной практике отчеты готовятся для следующих целей, не всегда совпадающих с целями кредитования: налогообложение; вклад в уставный капитал; страхование; инвестирование; принятие управленческого решения; купля-продажа; судопроизводство.

Идентификация объекта оценки Правильная идентификация и описание объекта оценки позволят сотруднику банка сопоставить имущество, реально передаваемое в залог заемщиком, и состав объекта оценки. Объектом оценки является не вещь как таковая, а набор прав на нее. Например, стоимость прав собственности на отдельно стоящее здание будет отличаться от стоимости прав пользования этим же зданием.

В отчете должен быть четко описан набор прав залогодателя на объект с указанием всех возможных обременений. Игнорирование учета обременений может привести к искажению результатов оценки. Вид определяемой стоимости Вид определяемой стоимости во многом обусловливается целью оценки. Инвестор заказывает оценщику поиск инвестиционной стоимости. Для целей налогообложения может потребоваться расчет нормативной стоимости, для целей страхования — полной восстановительной стоимости. При оценке залога в подавляющем большинстве случаев требуется определение стоимости, отражающей меновой потенциал объекта залога.

Использование средств от продажи объекта залога — основной источник возврата долга кредитору. Поэтому искомая стоимость прежде всего должна отражать потенциал продажи не затраты на создание и доходы от использования имущества на рынке, то есть рыночную стоимость.

Определяемая на конкретную дату, рыночная стоимость тем не менее не является фактом. Специалист банка должен понимать, что величина стоимости, приведенная в отчете, — это мнение оценщика на дату оценки.

Все события политического, экономического или иного характера, способные повлиять на стоимость и наступившие после даты оценки даже если они стали известны оценщику , в отчете не отражаются. Вывод о степени пригодности отчета об оценке на текущий момент делает сам специалист банка. Нелишним будет обратить внимание на то, насколько дата составления отчета отличается от даты оценки лучше, если они не очень сильно разделены во времени. Выбор подходов к оценке Стоимостный анализ оценщик проводит, руководствуясь тремя основными подходами к оценке: затратным, сравнительным и доходным.

О существовании трех подходов известно уже практически всем, кто по тем или иным причинам сталкивался с оценкой имущества. Экономический смысл каждого подхода интуитивно понятен грамотному человеку. Однако, как показывает опыт общения автора данной статьи с банковскими работниками, не всегда применимость того или иного подхода к конкретному имуществу бывает ясной.

Особенно когда это не было ясно оценщику, написавшему отчет. Каждый из применяемых в практике оценки подходов имеет свою историю, принципы использования и методы расчетов. Сравнительный подход наиболее часто используется при оценке рыночной стоимости предлагаемого в залог имущества.

Вполне рыночными могут быть затратный и доходный подходы, если расчет по ним базируется на рыночной информации. Начало использования сравнительного подхода относится к ранним этапам развития капитализма и становления рынков. Этот подход основан на принципах сравнения и замещения, согласно которым разумный покупатель не купит вещь по цене большей, чем цены сделок по недавно проданным или предлагаемым на продажу аналогичным объектам.

Сопоставимость сделок определяется по трем основным группам сравнения: Условия финансирования и обстоятельства сделки. Рыночные условия и экономические характеристики объекта.

Физические характеристики объекта. Поскольку абсолютно похожих сделок, особенно с недвижимостью, не бывает, цены аналогов корректируются с учетом отличия от объекта по перечисленным группам сравнения. Сравнительный подход в наибольшей степени применим для развитых рынков, на которых обращаются объекты с небольшим разбросом ценообразующих параметров. Крушение многих рынков, прежде всего рынка недвижимости, привело к тому, что рыночные сделки перестали быть единственными индикаторами стоимости.

Усилиями правительства США были введены нормативные акты, предусматривающие учет фактических затрат на создание объекта недвижимости для определения его стоимости.

Особенно важным при применении затратного подхода для определения рыночной стоимости является использование рыночной информации и принципа сравнения. Так, затраты на приобретение свободного земельного участка определяются сделками со сходными участками на рынке. Затраты на строительные, монтажные, отделочные работы, благоустройство и прочее также определяются на соответствующих рынках. Немаловажным фактором стоимости является и прибыль премия девелопера.

Использование нормативных расчетов стоимости земли и затрат на строительство при определении рыночной стоимости должно быть скорее исключением, чем правилом. Применение затратного подхода целесообразнее всего для недавно построенных объектов. К м годам, в период формирования постиндустриальных экономик, получили развитие многочисленные финансовые инструменты и недвижимость стала рассматриваться как один из них.

В этих условиях инвестора в большей степени интересует в недвижимости отдача на вложенный капитал, нежели затраты на приобретение объекта или на текущие сделки с аналогами. В своей основе доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому инвестор определяет текущую стоимость недвижимости будущими доходами от владения ею и ее продажи. Переход от ожидаемых в будущем денежных потоков к стоимости производится методами капитализации при неизменных регулярных денежных потоках или дисконтирования при изменяющихся денежных потоках.

Коэффициенты перевода будущих денежных потоков соответственно капитализации и дисконтирования рассчитываются с учетом существующих на дату оценки ставок отдачи на капитал для альтернативных финансовых инструментов. Доходный подход следует применять прежде всего к объектам недвижимости, способным генерировать доход при условии, что вложения в такую недвижимость с целью получения дохода являются типичными.

Условия применения подходов к оценке для разных типов имущества Для наиболее точного определения рыночной стоимости недвижимости идеальным является применение всех трех подходов. Таким образом, уже на законодательном уровне допускается возможность применения не всех трех подходов. Для этого есть и экономические предпосылки.

Приведем пример. Объектом оценки является московская однокомнатная квартира общей площадью 30 кв. Дом — панельный, пятиэтажный, четырехподъездный общей площадью около кв. Необходимо определить рыночную стоимость для целей кредитования. Применение сравнительного подхода для оценки объекта не вызывает сомнений, поскольку рынок квартир Москвы — самый развитый и информационно насыщенный в России.

Особых трудностей в подборе аналогов не предвидится. Насколько здесь применим затратный подход? Приведем краткий алгоритм затратного подхода для выбранной нами квартиры.

Определяется строительный объем всего дома. По справочникам определяются строительные расходы в расчете на единицу объема и далее рассчитываются затраты на строительство всего дома при его создании. Коэффициентами удорожания цен в строительстве прошлые затраты переводятся в настоящее время. Определяются потери в стоимости объекта, связанные с физическим, функциональным и экономическим внешним устареванием.

Уменьшенные затраты добавляются к рыночной стоимости относящегося к дому земельного участка. После этого методом пропорций определяется стоимость квартиры затратным подходом: Полученный результат будет безупречен с арифметической точки зрения, но экономического смысла в нем нет. Во-вторых, покупатель квартиры не будет рассматривать строительство всего дома в качестве альтернативы покупке квартиры.

Доходный подход для нашего примера вряд ли применим. Автору статьи неизвестны случаи, когда такие квартиры приобретались для целей дальнейшей сдачи в аренду и возврата вложенных средств. Во всяком случае, оценщик, применяя доходный подход, должен показать в отчете, что аналогичные квартиры рассматриваются на рынке в качестве инвестиционного инструмента. Подводя итоги, можно сказать, что точность и надежность оценки определяются не столько количеством примененных подходов, сколько правильным их применением относительно оцениваемого объекта.

Согласование результатов и вывод о стоимости Важный этап процесса оценки — согласование результатов, полученных при использовании каждого подхода. Согласование результатов не является простым арифметическим действием.

В данном разделе отчета оценщик обосновывает сильные и слабые стороны каждого из подходов, согласуя их с целями оценки.

Идентификация объекта оценки при оценке предприяия

Образование Идентификация объекта оценки. Состав основных правоустанавливающих документов на примере недвижимости. Учет различных видов прав на недвижимость при ее оценке. Количество просмотров публикации Идентификация объекта оценки. Рубрика тематическая категория Образование Где i- процентная ставка Банка. Понятие текущей и будущей стоимости, равновеликих периодических платежей. Стоимость и сроки составления информационного письма существенно ниже стоимости составления полноценного отчета об оценке.

Их применение для оценки недвижимости. Соотношение текущей и. проводят анализ объекта оценки, оценка проводится на.. здесь должен быть​.

Идентификация объекта оценки при оценке недвижимости

Банковский кризис июля года заставил многие банки обратить повышенное внимание на управление кредитными рисками и, в частности, на залоговое обеспечение выдаваемых кредитов. Ведущие банки придают большое значение проведению оценки залога. Оценка залога должна быть объективной, банк не заинтересован ни в занижении стоимости, ни в завышении, поскольку в одном случае рискует попасть на убытки, в другом случае — недополучить доход. В этом случае оценщик выступает, образно говоря, как агент экономической безопасности, поскольку дефолт по кредиту приводит к негативным последствиям не только для банка, но и для вкладчиков и опосредованно наносит урон достаточно существенным секторам экономики. Привлечение сторонних оценщиков придает объективный характер оценке залога и уменьшает риски, связанные с неправильной оценкой. Результатом работы оценщика является отчет об оценке. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Идентификация объекта оценки при оценке предприятия

Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков. Создавая лучшее, объединяем вместе! Годовой отчет. Нормативные документы Методики и публикации Ответы на вопросы Судебная практика Аналитика Литература. На настоящем этапе экономического развития России активно формируются вертикально-интегрированные структуры, совершаются сделки слияний и поглощений, сделки по выкупу акций у миноритарных акционеров и соответственно возрастает потребность в проведении работ по оценке рыночной стоимости пакетов акций предприятий.

Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков.

Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков. Создавая лучшее, объединяем вместе! Годовой отчет. Нормативные документы Методики и публикации Ответы на вопросы Судебная практика Аналитика Литература. На настоящем этапе экономического развития России активно формируются вертикально-интегрированные структуры, совершаются сделки слияний и поглощений, сделки по выкупу акций у миноритарных акционеров и соответственно возрастает потребность в проведении работ по оценке рыночной стоимости пакетов акций предприятий. Анализ отчетов об оценке бизнеса показывает, что на практике оценщики достаточно поверхностно проводят анализ объекта оценки, оценка проводится на основе неполной, иногда недостоверной информации и безосновательных прогнозов, в результате чего рыночная стоимость, полученная оценщиком, оказывается далека от истины и не отражает действительного положения дел на предприятии.

Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков. Создавая лучшее, объединяем вместе! Годовой отчет. Нормативные документы Методики и публикации Ответы на вопросы Судебная практика Аналитика Литература. На настоящем этапе экономического развития России активно формируются вертикально-интегрированные структуры, совершаются сделки слияний и поглощений, сделки по выкупу акций у миноритарных акционеров и соответственно возрастает потребность в проведении работ по оценке рыночной стоимости пакетов акций предприятий. Анализ отчетов об оценке бизнеса показывает, что на практике оценщики достаточно поверхностно проводят анализ объекта оценки, оценка проводится на основе неполной, иногда недостоверной информации и безосновательных прогнозов, в результате чего рыночная стоимость, полученная оценщиком, оказывается далека от истины и не отражает действительного положения дел на предприятии.

Постановка задания на оценку является Идентификация объекта недвижимости.

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика — от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах. Согласование полученных результатов и выведение ито говой величины стоимости объекта недвижимости. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков. Создавая лучшее, объединяем вместе! Годовой отчет. Нормативные документы Методики и публикации Ответы на вопросы Судебная практика Аналитика Литература. На настоящем этапе экономического развития России активно формируются вертикально-интегрированные структуры, совершаются сделки слияний и поглощений, сделки по выкупу акций у миноритарных акционеров и соответственно возрастает потребность в проведении работ по оценке рыночной стоимости пакетов акций предприятий.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка стоимости объекта недвижимости. Подходы к оценке недвижимости (ч. 4)
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Лиза Д.

    Идентификация объекта оценки при оценке предприятия

  2. chronkabagca1985

    Аутсорсинг кадрового делопроизводства это Статья за укрывание преступника

  3. maidoubfelin1983

    Идентификация объекта оценки при оценке предприятия. . и оценка рыночной стоимости объектов недвижимости предприятия.